L’avenir des bureaux, une question plurielle

« Rumors of my death have been greatly exaggerated » : le trait d’esprit est de Mark Twain, mais il pourrait être celui des espaces de bureaux, dont tant de commentateurs prédisent depuis maintenant un an le déclin prochain. De nombreux facteurs laissent entrevoir, il est vrai, d’importantes transformations à venir dans le secteur de l’immobilier tertiaire. La généralisation du télétravail, tout d’abord, et son adoption progressive par ceux qui s’y sont vus contraints par la crise sanitaire : le mois dernier, le baromètre annuel Télétravail 2021 de Malakoff Humanis montrait que 86% des télétravailleurs souhaitaient poursuivre dans cette voie à raison de deux jours par semaine en moyenne. Ces aspirations, largement relayées par la presse, alimentent depuis plusieurs mois des annonces catastrophistes quant à l’avenir des bureaux. Dans le même temps, la crise économique et la perspective d’une éventuelle diminution de leurs effectifs semblent convaincre certaines entreprises de ce qu’il est temps de sauter le pas et de réduire la superficie de leurs bureaux ou le nombre de postes de travail.

Mais s’il est difficile d’émettre des prédictions fiables en temps de crise, l’exercice devient impossible dès lors que l’on considère les bureaux comme une catégorie monolithique. Le marché de l’immobilier tertiaire est complexe et disparate et si certains types d’espaces de bureaux sont aujourd’hui moins demandés qu’auparavant (à la Défense, les bureaux neufs trouvent moins facilement leurs locataires qu’avant la crise), ce n’est pas le cas « du bureau » au sens large. Ainsi, pour Robin Rivaton, directeur d’investissement au sein de l’équipe venture capital d’IdInvest, ce sont les bâtiments de bureaux obsolètes situés à la frontière des grandes couronnes qui devraient le plus souffrir de la crise ; les espaces de bureaux « premium » situés en zone tendue devraient demeurer, eux, très prisés. Et si la surface moyenne des bureaux pourrait effectivement diminuer à l’avenir, cette évolution n’est pas nécessairement synonyme de baisse des prix, note encore Robin Rivaton. Ainsi, la surface moyenne de bureau par salarié en Amérique du nord a diminué d’un tiers entre 2010 et 2017 sans que cela s’accompagne d’une fonte proportionnelle des prix, ces derniers ayant même fortement augmenté dans les zones tendues. Cette baisse potentielle de la surface moyenne des espaces de bureaux devrait par ailleurs s’étaler dans le temps de sorte que le marché devrait être capable de l’absorber, pronostique enfin Robin Rivaton. Si la crise ne marque donc ni la disparition ni même le déclin des espaces de bureaux, elle pourrait cependant faire naître de nouveaux usages et attentes de la part des entreprises comme des employés, auxquels les acteurs du secteur devront apporter des réponses inédites.