Logement : il faut que tout change pour que rien ne change

L’expérience inédite du confinement et son prolongement, la crise économique et sociale à venir, transformeront-ils le secteur du logement ? Dans la presse, nombreux sont ceux qui s’interrogent : à Paris, ville au marché immobilier fortement tendu, la crise liée à l’épidémie de Covid-19 viendra-t-elle à bout de ce que l’on qualifie parfois de « bulle immobilière » ? L’exode prévu d’urbains lassés des externalités négatives de la vie métropolitaine et tentés par le télétravail deviendra-t-il réalité ? La peur du coronavirus entraînera-t-elle une désaffection définitive de l’habitat dense ? De quel habitat rêvera-t-on après avoir vécu confinés, pour certains, dans des logement sombres ou mal isolés, exigus et parfois sur-occupés pendant près de deux mois ?

Il est tentant de projeter ses espoirs et ses craintes sur un « monde d’après » largement commenté. Force est de constater que celui-ci ressemble pourtant à s’y méprendre à son prédécesseur. La probabilité d’une diminution conséquente des prix immobiliers dans les métropoles les plus chères, a fortiori d’un krach, demeure quasi-inexistante : à Paris, on recense ainsi, pour chaque vendeur, non moins de 90 acquéreurs contre… 10 à l’échelle nationale ! Le risque d’une diminution notable de la demande, sous l’effet conjugué de la chute prévue du pouvoir d’achat et des difficultés accrues d’accès au crédit, demeure très limité à Paris et dans d’autres villes aux prix élevés, où la demande provient de ménages aux revenus élevés, moins vulnérables face aux aléas économiques. En tout état de cause, une diminution même significative de la demande n’altèrerait pas l’équilibre des forces dans ce marché très favorable aux vendeurs.

Qu’en est-il de l’afflux d’urbains déçus vers de plus verts horizons ? S’agira-t-il là d’un épiphénomène, appelé à demeurer chez la plupart à l’état d’aspiration (23% des Français et 38% des Parisiens souhaitaient déménager à la suite du confinement, selon le Forum vies mobiles) ou d’une tendance de fond ? Difficile à dire. Les troubles économiques à venir inciteront assurément certaines entreprises à encourager le télétravail afin de réduire leurs dépenses immobilières. Dans le même temps, la demande de logements pourrait croître dans les zones périurbaines, qui ont le mérite d’offrir aux ménages la possibilité de concilier logement individuel et proximité des aménités métropolitaines. Les villes moyennes pourraient, elles aussi, tirer leur épingle du jeu, comme le prévoyait récemment André Yché, président du directoire de CDC Habitat, dans le JDD : « En sortie de crise, de nombreux citadins pourraient (…) acquérir (…) une résidence avec jardin, à la campagne ou dans une petite ville à deux heures ou deux heures et demie de la métropole. Il suffirait que 2 ou 3% des catégories actives optent pour ce choix pour faire basculer le marché de cœur de ville. Cela impliquerait une adaptation des nouveaux programmes au profit d’une offre locative de petits pied-à-terre, près des gares mais aussi au profit des petites villes périphériques ». André Yché y voit « une chance inespérée de revitalisation des villes moyennes, notamment celles dites des cathédrales autour de Paris (Chartres, Évreux, Rouen, Reims, Troyes, etc.) ». Pour autant, les villes-centres des grandes métropoles demeureront sans nul doute extrêmement attractives, en partie parce que les acheteurs potentiels, ménages à hauts revenus, seront, encore une fois, largement épargnés par la crise économique ; alors que le taux de chômage devrait atteindre 10% cette année, les demandeurs d’emploi chercheront à se rapprocher encore de ces zones qui concentrent opportunités économiques et offres d’emploi, ce qui signifie qu’ils tenteront de se loger, lorsqu’ils le peuvent, dans ces zones mêmes, mais bien plus souvent en périphérie, là où les prix du logement sont moindres, quitte à accepter des déplacements domicile-travail plus longs. En tout état de cause, les métropoles ne perdront pas en attractivité, et il convient de tempérer l’idée d’un exode des grandes métropoles vers les petites villes, villes moyennes et campagnes.

Pour cette raison, il paraît illusoire d’anticiper une quelconque désaffection de l’habitat dense caractéristique des cœurs des grandes métropoles : nécessité fait loi, et les aspirations à la vie « au vert » se heurteront pour un grand nombre de ménages à la dure réalité d’un marché de l’emploi sinistré. Il apparaît dès lors urgent de réfléchir dès à présent aux moyens de consolider l’offre de logement abordable dans les métropoles attractives, alors même que la crise a révélé la nécessité de s’émanciper des logiques de standardisation. Il faudra désormais concevoir des logements tout à la fois abordables, agréables à vivre et adaptés à l’environnement dans lequel ils s’inscrivent et aux attentes changeantes de leurs occupants. Vaste programme !

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